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公募REITs试点概念股起飞 商业地产有待突破

时间:2020-05-11 14:36    来源:金融界

五一长假后首周,A股房地产板块REITs概念及试点相关个股表现异常活跃,随着REITs正式由私募走向公募,仓储物流、科技园区、非住宅物管、商业地产等领域引起资本市场关注。处于起步阶段的公募基础设施REITs对于房地产行业的影响有限,业内研究认为,短期内将利好持有优质物流园区以及高新园区开发企业。长期来看,将会利好具备不动产管理能力的资产管理企业,以及拥有长租公寓和优质商业不动产的企业。

公募REITs率先推进的试点包括仓储物流、战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等,现阶段还未触及商业地产。整体上来看本次REITs将有望更广泛地吸纳社会资本进入投资领域,使得基础设施的投融资体系更为市场化,同时有利于降低有关企业债务与杠杆率。与公募REITs试点相关个股将率先获得利好。

试点相关概念个股短期内受益

在仓储物流领域,南山控股(002314.SZ)是A股房企中的代表型企业。南山控股旗下宝湾物流是国内知名的物流园区开发商和运营商,2003年由深圳赤湾石油基地股份有限公司与中国南山开发股份有限公司共同投资成立,以自有的物流园区提供仓储、配送、库内管理、供应链管理、物流金融、设备租赁等服务。2018年9月,南山控股通过换股吸收深基地,与宝湾物流实现并表。南山控股截至目前月涨幅10.49%,在A股房地产板块中位列第5。

在高科技产业园区领域,电子城(600658.SH)、中新集团(601512.SH)、张江高科(600895.SH)等具有一定代表性。电子城在此前连续三个交易日涨停,本月涨幅27.69%,3日涨幅16.17%,均在A股房企中位列第一。电子城是一家北京市属国有企业,从事传统园区开发业务。自2017年起电子城开始转型探索,并于2019年成功搭建了全新的科技服务战略体系及发展体系,加速推进科技服务体系战略转型。目前旗下运营的科技产业园区品牌包括电子城•(北京)IT产业园、电子城•(北京)创新产业园、电子城•(北京)数字新媒体创新产业园、中关村电子城(昆明)科技产业园等。在科技产业园区运营方面,电子城已经拥有较强的核心竞争力与品牌影响力。

电子城2020年一季度报告显示,报告期内实现营业收入7.8亿元,同比增长134.9%;实现归母净利润1.6亿元,同比增长83.7%,转型新型科技服务业效果较为明显。此外,报告期内电子城净资产收益率和毛利率分别为2.40%和67.81%,较上年同期分别上升1.06个百分点和37.79个百分点。华西证券在研报中指出:“2020年2月27日电子城公开发行8亿元3年期公司债券,利率低至3.35%。2019年整体融资成本4.76%,处于行业较低水平。”

中新集团是中新两国为合作开发苏州中新工业园而联姻打造的园区开发运营平台,是产城融合的代表性企业之一,因其国家级合作背景,在园区开发方面享有的政策优势较大。2019年年报显示,中新集团全年实现营收53.11亿元,同比增长53.54%;实现归母净利润10.84亿元,同比增长10.77%。

张江高科也是典型的园区类地产企业,主要运营上海张江高科高科技园区,是新型产业地产营运商、面向未来高科技产业整合商和科技金融集成服务商。资料显示,2019年年底张江高科在营产业园面积约107万平方米,土地储备约115万平方米,2019年园区租金收入约7.8亿元。

商业地产有望迎来公募REITs突破

本次《通知》将REITs称为“基础设施领域不动产投资信托基金”,把范围落在基础设施领域的项目上,而不是商业地产。但今后公募REITs能否进一步落地到商业地产成为房地产行业最为关心的问题。华泰证券研报认为:“随着基础设施REITs工作的展开,有望为整个不动产运营体系带来新的生命力,预计长租公寓、商业地产有望迎来公募REITs的突破口。一方面从资产属性的角度看,租赁住房、商业地产具有“资产特定化、现金流收入稳定、运营模式清晰” 的特点,符合资产证券化对底层资产的要求;另一方面从政策支持的角度看,长租公寓公募REITs符合“房住不炒”、“租购并举”的政策导向,能够吸引社会资本流入住房租赁领域,为住房租赁企业开发或收购长租公寓、实现规模化发展提供资金支持。”

综合上述观点,在商业地产领域拥有优质资源的房企未来也将有望受益于公募REITs的推行。新城控股(601155.SH)2019年在“住宅+商业”双轮驱动的运作模式之下商业地产规模与品牌效应已迅速成型。2019年新城控股21座吾悦广场开业,开业运营的吾悦广场累计达到63座,实现租金及管理费收入40.69亿元,同比增长92.28%,平均出租率达99.16%。被全国房地产商会联盟和中国商业地产TOP100研究组评为“2019年中国商业地产优秀产品线TOP10”。

大悦城(000031.SZ)同样是“商住并进”的发展模式,截至2019年底持有购物中心面积达86万平方米,2019年投资物业租金及相关物业管理服务收入51.4亿元,同比增长17.4%;2020年一季度末投资性房地产(成本模式计量)账面价值292亿元。

除上述两家房企外,华泰证券研报中指出,光大嘉宝(600622.SH)、我爱我家(000560.SZ)、世联行(002285.SZ)、金融街(000402.SZ)等也是较为典型的具备不动产管理能力的资产管理企业,且拥有长租公寓和优质商业不动产。

制图:金融界上市公司研究院 数据来源:巨灵财经