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房地产行业:租金宝典,租赁大世界系列之租金篇(一)

发布时间:2017-08-02    研究机构:长江证券

当前租金收益率1.5%其实并不低,实际和名义两种口径不可比

1)传统认识当中,租金都被“低估”,原因在于讨论的口径并不一致,以当前租金/当前房价得出的租金收益率,忽略了其是实际收益率(=名义租金/名义房价) 的本质。因此无论是国际比较(海外3%~4%的租金收益率)、还是和理财债券(均在4%以上)做对比,都不是可比口径;2)调整至可比口径的名义收益率,名义租金收益率=实际租金收益率+潜在通胀,因此以过去3%以上的潜在通胀计算, 当前的租金收益率被严重的“低估”。

2016Q4 以来一线城市租金下行,但我们认为是短期现象

1)过去的现象是租金和房价同涨同跌,然而自2016 年Q4 开始,租金开始出现绝对下降,并在2017 年初成为一线城市的普遍现象,引起了市场的关注,然而租金与房价的背离仅仅是产业结构调整带来的暂时现象。2)当前中国潜在通胀因为GDP 增速会下降而降低,因此以一线城市1.5%的实际租金收益率也就变得很低,在提高过程当中,依赖于租金相对房价上涨去抵消潜在通胀的下降,最极端的则是房价下跌。我们的结论中,是租金涨幅大幅超过房价。

人口和收入是支撑租金收益率上行的条件,背后则是产业结构升级

1)近年来一线城市要求退二进三,使得旧产业外迁,而新产业形成的速度在初期并不会比旧产业迁出的速度快,就带来了一线城市人口净流出,而考虑旧产业并不多,因此这一进程预计会在2~3 年内结束;2)新产业形成所带动的劳动力收入将大幅超过旧产业,由于租金和平均收入更挂钩(房价和边际收入更挂钩), 使得这种平均购买力提升、而非边际购买力能够带动租金上行,且速度将超过房价,体现为租金收益率的上行。

对比纽约,过去历历在目,将重现中国一线城市

我们对比美国第一大城市纽约,其在1988 年租金收益率见底,之后进入重新回升态势,从产业结构上能够看到开始从制造业过渡到以房地产、金融、科技产业为主的城市,同时,纽约人口也从80 年代的人口净流出变为90 年代的人口净流入,带动租金上涨幅度超过房价。

4 类市场参与者:居民、运营商、房企、中介

在上市公司当中,这个租赁市场包含C2C 的居民,C2B2C 的长租(世联行、昆百大A)、B2B2C 的房企(万科A)、租房中介(昆百大A 和国创高新)。

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