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昆百大A:股权激励的可行性分析

发布时间:2013-02-21    研究机构:宏源证券

我们对公司第一步目标价看到14.2元。我们按照商业15X,地产10X,旅游15X给予公司估值。由于公司的大部分业绩释放集中在2014年,而其股权激励非常激进,不同于欧亚集团等推出的奖励基金,昆百大选择股权激励,高管需要以4.61元底价购买股票,从2013年开始分4年在二级市场出售,因此我们判断公司高管在这4年对股价均有诉求。而市场会提前反应2014年的业绩预期,所以,我们按照2014年业绩测算目标价格,第一步目标价看到14.2元。2015年到2016年对应的目标价分别为18.15元和23.61元。

2014年增量业绩分析:主要来自商业地产和新都会购物中心。昆百大的总市值14.7亿,但是资产规模非常庞大涉及的行业地产、百货、家电卖场、购物广场、星级酒店、连锁快捷酒店,甚至旅游资产,应有尽有。在股权激励中,2014年需要比2013年同比增长133%,我们认为,2014年业绩增量部分主要贡献点来自两块,1、高新区海源北路项目(商业地产),2、呈贡新都会(10万平的商业地产开发作为购物中心,以出租经营)。

现有地产项目能够支撑满足股权激励行权条件:目前地产主要有6个项目,(1)野鸭湖定位别墅项目,分三期,目前1-2期已经售完等待结算,三期进入预售阶段。(2)公务员小区,和商业地产的新都会项目在同一区域,净利率较低。(3)百大春城位于无锡,住宅项目,2010年开始施工,2013年计划竣工,(4)经百项目和大理项目,属于两个待开发项目,计划2013年开始施工,2016年竣工。其中经百项目为保障房项目。(5)高新区海源北路项目。目前初步测算,公司6个项目合计净利润11.73亿元。如果按照满足股权激励的行权条件,地产业务2012-2016年需要可贡献的净利润在6.67亿元。因此我们判断未来股权激励的行权方案可行性大。

投资建议:公司是云南商业龙头企业,占据核心商圈资源,集商业零售、地产、旅游服务、物业服务和商业租赁服务等业务于一体,业务之间协同性强。我们给予公司第一步目标价14.2元,维持“买入”。

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